探讨：其他权利主体可否申请注销登记
时间：2021-07-18 16:20
来源：中国不动产官微
探讨：其他权利主体可否申请注销登记
某房屋原产权人为甲。1981年，乙公司经批准征用涉案房屋所在地块。因甲拒绝接受房屋征收补偿，1983年，法院审理认为甲对涉案房屋的所有权已终止，判决甲应迁出涉案房屋。后甲方多次就上述生效判决提出申诉，均被驳回。
因甲未申请涉案房屋的所有权注销登记，2018年，乙公司向登记机构申请注销甲对涉案房屋享有的所有权证。登记机构予以核准注销登记，并向甲作出《告知书》，告知其涉案房屋已办理注销登记的相关情况。丙（甲的继承人之一）不服注销登记，先后提起行政复议及行政诉讼。
复议机关认为，乙公司作为涉案房屋的征收补偿单位及涉案地块使用权人，为涉案房屋拆迁补偿关系的当事人之一，有权根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第28条的规定申请涉案房屋原产权证注销登记。且涉案房屋经生效法律文书认定房屋所有权终止，属于前述规定中“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭”的情形，故被申请人依法核准注销登记并告知原权利人相关情况并无不妥。
法院认为，乙公司作为涉案房屋征收拆迁单位且已取得用地批准，有权就涉案房屋的原产权申请办理注销登记。且根据生效司法判决，1984年征用行为已被认定合法，甲对涉案房屋的所有权即终止。被告核准注销登记行为及复议机关的决定有事实和法律依据，程序合法。
那么，乙公司作为涉案房屋的拆迁单位，是否有权申请注销登记？而在其他权利主体申请注销登记的情况下，登记机构如何保障所有权人权益？
房屋被征拆后，房屋所有权人对房屋的权利已终止。上述案件中的登记行为发生在2018年，当时原《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”2021年施行的《民法典》第229条亦有相同规定。
涉案房屋在1984年时，就已有生效法院判决确认甲的所有权已终止，即甲对涉案房屋已不存在法律上的利害关系，其只对涉案房屋的拆迁补偿款享有权益。丙作为甲的继承人，享有不超出被继承人享有的权利。故涉案注销登记行为并不会对其回迁房屋或取得补偿款的权利产生实质性影响。
经批准依法使用该地块的权利人，可以作为申请注销登记的主体。涉案房屋自1981年经批准征用后，甲一家因拆迁补偿纠纷拒绝搬离涉案房屋、拒绝领取房屋残值，并长期占用施工临时用房。丙主张涉案房屋权利的主要依据即是甲所持有的原产权证，因其一直未申请注销登记，该产权证也未进行注销，导致该案长期无法解决。
原《房屋登记办法》（2019年9月失效）规定，发生房屋灭失等情形的，应由房屋的原权利人提交相应材料申请注销登记，即在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及《细则》实施以前，相关法律法规及司法实践中普遍认为申请房屋注销登记的权利主体仅限于房屋原登记权利人。
2016年开始实施的《细则》第28条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产被依法没收、征收或者收回的；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
根据该条款，不动产注销登记的申请主体为“当事人”，当事人是一个集合概念，包括所有权人、使用权人，也可指与涉案房屋具有利害关系的其他当事人。《不动产登记操作规范》9.4.2也明确：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的主体应当是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。”本案中，乙公司作为经批准的涉案房屋征用单位、涉案房屋所在地块的合法使用建设单位，为涉案房屋的相关利害关系人，有权对涉案房屋申请注销登记。
在其他权利主体申请注销登记的情况下，登记机构应当遵循程序正当原则。《条例》及《细则》并未对注销登记有特别的程序规定，但《细则》第23条规定，“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废”。其他权利主体申请注销登记时，一般情况下无法提交原不动产权证书，登记机构据此核准注销登记的，应当依法公告作废。
此外，行政机关行使行政职权，应当遵循行政法的基本原则，即行政合法性原则、行政合理性原则和程序正当性原则。按照程序正当性原则，行政机关做出影响行政相对人权益的行政行为时，应当向相对人说明行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供相应的救济途径等。具体到本案或类似的由其他权利主体申请注销登记的案件，此种情形并非登记机构依职权做出，而是有合法申请主体且已有生效法律文书确认原权利人所有权已消灭。因此，笔者认为，可不必事先征询所有权人意见，但核准登记后应当告知所有权人情况，以保证其知情权。
房屋确权登记或注销登记直接产生物权对抗或消灭物权的效力，登记机构应加强对当事人的解释工作，进行适当指引。同时，登记机构应了解清案件事实，合理适用法律法规条文，依法行政。
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