江苏泰兴实施存量房带押转移“双预告”登记
时间：2021-07-15 08:42
来源：江苏省不动产登记
江苏泰兴实施存量房带押转移“双预告”登记
日前，泰兴市民王先生看中了本市一套二手房，正当买卖双方因为信用信任、资金缺口、卖方提前还贷需要高额过桥成本等问题搞得焦头烂额之时，泰兴市存量房“双预告”创新做法让这些问题全部迎刃而解。手续办结后，买、卖双方，以及双方贷款银行均赞不绝口，对泰兴市不动产登记创新做法大加赞赏！
所谓存量房“双预告”登记，即不动产转移预告登记、不动产抵押预告登记，如何将“双预告”成功引入存量房登记环节，在继商品房“双预告”成功实践基础上，泰兴市充分运用《民法典》新规，将“带押不动产转移登记”与存量房转移抵押“双预告”同谋划、同部署、同推进。通过完善设计理念，细化运作流程、固化申请材料、强化风险防控，最终达到了多方共赢目标。为确保达到预期效果，泰兴市着力抓好以下几方面：
一、完善设计理念
基于存量房交易现状，结合带押不动产转移新规，以“安全可行、高效便捷、四方共赢”为设计主导思想，充分考虑买、卖双方以及买方贷款银行、卖方贷款银行四方利益，选取各方均能接受的方案，由上述四方主体共同签定《关于办理存量房转移抵押相关预告登记的约定》（以下简称“四方约定”），约定分别明确了贷前审批、还贷方案、卖方贷款银行同意带抵押转让、税费缴纳、抵押注销、“双预告及预转本”条件、委托代理、违约责任等相关内容。
其实质是（注：方便群众的创新设计）：通过买方贷款银行发放的部分贷款代为偿还卖方银行尚欠贷款，通过“四方约定”的合同形式来履行四个民事主体之间的民事法律行为，然后通过不动产预告登记记载到登记簿对外公示，以此产生一定意义物权对抗效力，从而保证不动产交易的安全性、便利度。
二、优化运作流程
1、当房屋交易意向达成后，由买方向银行申请贷前审批，待审批完成后，买方支付首付款给卖方，双方在中介网点在线签署《存量房买卖合同》，同时通过“线上苏小登∙泰兴泰e登”平台在线申报纳税、在线缴纳税费；
2、买方与贷款银行签订《借款抵押合同》，同时四方共同签署《四方约定》，并在买方贷款银行不动产登记便民网点现场办理双预告登记；
3、双预告登簿后，买方银行发放贷款直接汇到卖方在贷款银行的账户上，或者汇款到卖方贷款银行内部应用帐户上，并实时自动扣款，清偿卖方贷款余额及结息，超出部分归卖方所有；
4、卖方贷款银行在“泰兴泰Ｅ登”一体化平台上单方申请抵押权注销登记；
5、买方贷款银行作为预告登记四方约定的受托方代为申请双预告的转本登记，双预告及预转本全过程在线申请、登记机构在线受理审核登簿、推送电子证照给买方贷款银行，EMS邮寄不动产权证书给买方。
三、保障各方利益
首先，流程设置上充分考虑了各方利益。不动产转移预告登记，杜绝卖方“一房二卖”行为；不动产抵押预告登记，保障买方贷款银行先行放贷；买方贷款资金直接汇入卖方贷款银行且直接自动扣款，消除卖方和卖方贷款银行疑虑；买方贷款发放后，各方均委托买方贷款银行代为申请双预告转本登记，保障预转本的顺利完成。
其次，从实施效果看各方利益都得到切实保障，对卖方而言，收取首付房款以后，只是先行办理不动产所有权转移预告登记，并不是办理所有权正式转移登记，在获得所有房款之前，所有权还是登记在卖方名下，而且买方贷款银行办理了抵押预告登记，从而使得卖方所售房款得到了预期有效保障，解决了信贷贷款额度控制引起的交易房款结算期限过长的信用信任问题，同时能够解决卖方无须为还贷原有贷款需要支付过桥资金的问题；对买方而言，通过双预告登记，既能够有效防范了卖方“一房二卖”风险，又可以对购买此房而申请的住房贷款得到充分保障。出卖人贷款银行的贷款余额通过四方约定明确了卖方还贷资金的来源，且有“双预告”登簿后买方贷款银行及时放款的保证，且贷款余额没有到账前，卖方贷款银行的抵押权还存在，保障了优先受偿权；买方贷款银行由于办理了“双预告”登记，则可以解决了原来存量房买卖过程中，需要先行过户转移登记到买方名下后才能办理贷款发放的问题。
随着《民法典》的实施和宣传，存量房“双预告”带抵押转让确实不失为一种较为安全、稳妥的创新服务模式，既充分权衡了各方利益，实现了四方共赢目标，更解决了百姓在不动产交易过程中的难点，真正实现了《民法典》充分发挥物的流动效用的立法意义。
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