探讨：房屋拆除灭失后可否办理变更登记
时间：2021-06-16 15:39
来源：中国不动产官微
探讨：房屋拆除灭失后可否办理变更登记
房屋拆除灭失是否可以办理变更登记；收取房地产测绘成果等材料并查验地籍调查数据是否为受理行为；以两套房屋面积合计为一套的形式取得且按一套登记的公有住房，是否可以办理分割变更登记？本文将借助具体案例对此进行探讨。
争议及判决
2019年4月8日，吴某到某市不动产登记窗口要求办理坐落于某市某小区某单元的402、403室不动产分割登记。窗口工作人员当场口头告知，需要先行查验房地产测绘成果等地籍数据，再告知其申请办理不动产登记。随后, 不动产登记工作人员实地查看不动产自然状况，发现该房屋已于2019年3月26日拆除。于是，窗口工作人员口头告知吴某，因该房屋已拆除，无法办理变更登记，但可以依法申请办理注销登记。
同年6月8日，吴某、吴某某诉称对前述402、403室的不动产按份共有，并登记在一本证书上，两套房屋是功能齐全且独立的房产，完全可以登记为两本不动产权证书，原某市国土资源局不履行不动产变更登记的行为违法，严重侵害其合法权益。遂提起行政诉讼，请求判决确认不履行登记的行为违法，并办理变更登记。
原某市国土资源局辩称，吴某、吴某某要求办理变更登记时，案涉房屋已经拆除灭失，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第28条和《房屋登记办法》（现已废止）第38条规定，房屋灭失的，可以申请办理注销登记。另外，根据该市《市区出售公有住房管理办法的通知》第11条规定，职工、居民按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。吴某某与配偶孙某某签订公有住房买卖协议，以两套合并为一套的形式购买案涉房屋，并申请办理房屋登记。根据原国土资源部《关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》，不动产地籍调查为不动产登记申请前工作。根据原《物权法》第30条，因拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房屋的不动产权利因拆除而灭失，办理分割变更登记于法无据。综上，要求人民法院驳回吴某、吴某某的诉讼请求。
此后，该案经过多次诉讼。某市某区人民法院认为：案涉房屋由吴某某、孙某某作为一套房屋通过房改取得，吴某某、吴某通过继承取得房屋，在申请分割登记时，因房屋拆除，不予办理分割登记并无不当，所以，要求撤销不予变更登记决定、责令依法履行职责并颁证等理由不成立，判决驳回吴某、吴某某全部诉讼请求。
某市中级人民法院认为：对原审判决认定的事实予以确认，吴某、吴某某申请对案涉房屋进行分割登记，经实地查看后发现房屋已经灭失，无法完成地籍调查数据的确认、入库工作。同时，案涉房屋已于2019年3月26日拆除，某市房地产测绘公司于2019年3月27日对案涉房屋进行测绘并出具房地产测绘成果报告并不合理。综上，未予办理不动产变更登记并无不当。此外，案涉房屋系房改购房，根据房改政策，职工、居民按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套，案涉房屋作为一套房屋参加房改所得，具有住房保障性质，关于吴某、吴某某要求将该房屋分割登记为两套依据不足的理由能够成立。综上，吴某、吴某某上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决驳回上诉，维持原判。
某省高级人民法院认为：吴某、吴某某申请案涉房屋分割登记，经实地查看后发现该房屋已灭失，无法完成地籍调查数据的确认、入库工作，未予办理不动产变更登记并无不当。本案行政机关口头告知而不是书面告知两申请人不予登记的情况，不符合 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第22条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知”之规定。鉴于其并不影响当事人的实体权利，本院对此予以指正，行政机关后续工作中应当加以改进。综上，吴某、吴某某的再审申请不符合《行政诉讼法》第91条规定的情形，裁定驳回再审申请。
问题及建议
以书面告知为原则。窗口工作人员收取当事人提交的申请材料，口头告知需进一步核查相关事项的办理情况，不符合《条例》第17条等规定，可能引起行政复议或诉讼及败诉等风险，同时，也存在登记资料保管风险。
因此，应准确判断当事人的主要诉求，审查其提交的有关资料并确定履职件或咨询件。当事人仅为了解登记政策法规及相关信息，无申请办理登记意愿的，应为咨询件；提交资料咨询是为了办理不动产登记的，应为履职件。不论咨询件还是履职件，不动产登记窗口收取当事人提交的材料，都应当场出具书面告知书，并明确现有资料的审查意见，具体说明补充资料及法律依据、办理流程等相关事项。
准确适用法律依据。前述案例中，某市登记机构认为因房屋拆除灭失，根据《条例》第18条规定，无法查验不动产登记事项而不能办理分割登记的法律依据不够充分。
房屋拆除灭失导致物权消灭，应当根据相关法律法规，书面说明不予登记的理由，包括：根据《民法典》第231条（原《物权法》第30条）规定，房屋拆除物权消灭，不可以办理变更登记的合法性依据；根据《不动产登记操作规范（试行）》规定，房屋拆除无法开展地籍调查，从而无法办理不动产变更登记的客观事实；根据《条例》第14条第2款规定，房屋拆除应当申请注销登记的法律依据。
加强登记审慎审查。案例中申请登记的房屋于2019年3月26日拆除，而申请材料房地产测绘成果报告的出具时间为2019年3月27日，受理、审查中均未对房地产测绘成果报告的合理性提出意见，也未对登记材料之间的关联性提出异议。
由此，登记机构理应加强登记材料真实性、合法性、合理性、关联性、有效性的审慎审查，包括登记职责范围、申请材料是否齐全并符合法定形式、询问登记有关事项、登记原因材料与申请登记内容的一致性、登记材料的合理性和关联性、申请材料的内容与不动产现况的一致性、不动产自然状况的真实性与准确性等各方面。
规范测绘成果管理。应根据《测绘法》等法律、法规及省、市加强测绘机构管理有关政策规定，结合日常不动产测绘工作实际情况，建立长效管理机制，制定不动产测绘监管工作制度、不动产测绘成果检查验收规定、量化考核和信用评价制度等，加强不动产测绘行为和测绘成果管理，保障不动产测绘成果的准确性和合法性。
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